Stručnjak zna kad je najbolje kupiti stan ili kuću u Hrvatskoj: ‘Taj potez bi regulirao cijene’

Trendovi na tržištu nekretnina u Hrvatskoj sporo se mijenjaju. Cijene kuća i stanova godinama su rasle, a poskupljenja su bila najvidljivija u protekle dvije do tri godine. Najnoviji podaci pokazuju kako su cijene nekretnina u trećem tromjesečju prošle godine, u usporedbi s istim razdobljem 2022. godine bile više za 10,9 posto, što je europski rekord. Uz to, ako bismo pogledali samo cijene stambenih nekretnina, inflacija je na godišnjoj razini iznosila 17,3 posto.

Nešto se ipak kreće. Naime, tržište je usporilo, što u pravilu znači da se kupci više ne odlučuju kupovati nekretnine u tolikoj mjeri. Visoke cijene su napravile svoje pa uz kronični pad potražnje, agencije za nekretnine nakon duljeg vremena bilježe i usporavanje potražnje. Naznake su to trendova, koji su već prisutni u Europi, poglavito u Francuskoj i Njemačkoj gdje je rast cijena nekretnina značajno usporen. U nas još nije, poglavito zbog visokih očekivanja prodavatelja.

“Već sad vidimo u medijima kako kolege komentiraju i izlaze informacije da ljudi koji su korigirali cijene prodaju nekretnine. Laički bih rekao da je danas situacija takva za onoga koji ne želi korigirati cijenu što bliže realnoj, prodajnoj cijeni da, de facto, ne prodaje. Prodavatelj koji želi korigirati cijenu prema uputama i savjetima posrednika ili realnim tržišnim uvjetima, prodat će nekretninu”, govori nam Filip Brkan, direktor zagrebačke agencije za nekretnine Imperium Immobiliare.

Tražene i ostvarene cijene

Njegovo istraživanje o razlikama između traženih i ostvarenih cijena nekretnina u metropoli izazvalo je veliko zanimanje, a čini se i da je pokrenulo neke nove trendove. Brkan je analizirao tražene cijene svih nekretnina za koje su oglasi objavljeni na internetskim oglasnicima u razdoblju od 1. do 15. listopada prošle godine. Istovremeno je analizirao podatke iz sustava Porezne uprave, e-Nekretnine, u kojem su zabilježene ostvarene kupoprodajne cijene. Na razini grada Zagreba, razlika je, prema njegovu istraživanju, 22,75 posto u korist traženih cijena. Po naseljima, tražene su cijene nekretnina veće od dobivenih između sedam i čak 31 posto!

“Zaključak je da postoji konzistentna razlika između traženih i realiziranih cijena nekretnina na svim lokacijama. To sugerira da prodavatelji na oglasnicima često postavljaju više cijene nego što su stvarno nekretnine prodaju, a realizirane cijene na e-nekretnine su bliže stvarnim tržišnim vrijednostima. Opće je poznato na tržištu da prodavatelji znaju nekretnine prodavati mjesecima pa i godinama, ova analiza jasno ukazuje zašto je to tako”, stoji u analizi.

Primjerice, najviša je tražena cijena bila za nekretnine na Trnju (3388,60 eura), dok je postignuta cijena u tom naselju bila 26 posto niža – 2504,60 eura. Najniža je tražena cijena bila za kuće i stanove u Podsusedu-Vrapču (2608,40 eura), dok je postignuta cijena niža za sedam posto i u prosjeku je iznosila 2443,80 eura. U toj je gradskoj četvrti ujedno uočena i najmanja razlika između tražene i dobivene cijene nekretnina. Najveća je, pak, razlika zabilježena na Trešnjevki, gdje su dobivene cijene bile 31 posto niže od traženih.

Prava istina o cijenama nekretnina u Hrvatskoj: Pogledajte koliko ljudi traže za svoje kvadrate

Snižavanje kriterija

Stoga nije čudno da su vlasnici nekretnina počeli spuštati cijene. U javnosti se nedavno pojavio primjer upravo s Trešnjevke, gdje su vlasnici jednog luksuznijeg stana spustili cijenu s 550.000 eura za čak 91.000 eura, samo kako bi ga mogli prodati, jer potražnje uopće nije bilo. Sudeći po tome, Brkanova je analiza pokrenula pad traženih cijena.

“Sadašnje stanje na tržištu je dobro. U studenom i prosincu, nakon svih tih izlazaka u medije mojih kolega i ove moje analize, tržište je stalo. Naravno, nakon izlaska te analize kupci su malo stali misleći da će cijene spektakularno pasti. Naravno da se to nije dogodilo, međutim ono što vidimo jest da se na tržištu pojavljuju ljudi koji su razumniji i koji samo žele prodati, a ne prodavati nekretninu. Situacija u prvom mjesecu je jako dobra, realizacija ima dosta, dolaze više do izražaja ljudi koji razumiju tržište i shvaćaju da ne mogu dobiti neku pretjeranu cijenu kao prije i prodaju te nekretnine”, analizirao je Brkan.

Time je praktički ostvaren i cilj naveden u njegovoj analizi – potreba za realističnim postavljanjem cijena kako bi se izbjegle velike razlike između očekivanja prodavatelja i stvarnih tržišnih cijena. To bi moglo spustiti cijene nekretnina, što ljudi priželjkuju. Brkan, pak, smatra da se to i neće u potpunosti dogoditi.

“Cijene u mojim očima neće padati kad govorimo o realiziranim cijenama. Međutim, javnost i svi ostali uvijek govore o traženim cijenama. To su cijene na oglasnicima i ono u što oni imaju uvid. Mi imamo uvid u e-nekretnine pa vidimo što je realizirano i što se realizira svaki dan u agenciji. Realizirane cijene neće padati sigurno. Međutim, one tražene cijene koje vidimo na oglasnicima definitivno će padati i što se budu više približavale tim vrijednostima realnih postignutih cijena, to će tržište biti fluidnije i bit će sve bolje”, ustvrdio je direktor agencije za nekretnine.

Tko je čekao, nije dočekao

Stoga je logično pitanje kad je najbolje kupiti nekretninu? Brkan je istaknuo da su svi oni koji su ranije čekali pad cijena, zapravo na gubitku, jer su cijene nekretnina porasle. Stoga za kupnju nekretnine on ne smatra važnim cijenu, već životne potrebe.

“Konkretan odgovor na pitanje kad treba kupiti nekretninu, rekao bih – onda kad vam treba. Zašto tada? Prije svega, kad pogledamo godine unazad, onaj tko je čekao da padnu cijene nekretnina to nije dočekao. Mogu zaključiti da nekretnine treba kupovati. Neću reći što prije, jer to su opet prodajni trikovi koje ne koristim. Ali, rekao bih da se kupuje nekretnina onda kad vam treba i s nekim pouzdanim posrednikom. Siguran sam da svaki posrednik, koji je kvalitetan i ima kvalitetnu bazu, može potencijalnom kupcu u razumnom razdoblju od tri do šest mjeseci sigurno pronaći nekretninu”, rekao je Brkan i naveo primjer ljudi koji po nekoliko godina traže nekretninu zbog loše ponude i visokih cijena.

Što će se događati s cijenama nekretnina u sljedećem razdoblju teško je reći. Do preokreta polako dolazi, a on može biti potaknut i uvođenjem poreza na nekretnine. Naime, u Hrvatskoj postoji veliki broj praznih stanova, koji nisu aktivirani na tržištu. Zbog toga je ponuda dodatno smanjena, što po zakonu ponude i potražnje znači i veće cijene. No, dug je put do uvođenja takvog poreza, pogotovo u Hrvatskoj, gdje vlasti već godinama to uspješno eskiviraju.

“Trenutno nema poticaja da bi ljudi iznajmili ili prodali nekretninu. S uvođenjem poreza definitivno bi se regulirale cijene. Nama je ponuda glavni problem i u prodaji i u najmu. To se može riješiti jedino povećanjem ponude. Kad bi se to dogodilo, normalno da bi se cijene korigirale na kompletnom tržištu. Nije poanta što ljudi vole kupovati, nego što im se najam ne isplati. Rješavanje pitanja cijena najma bi također utjecalo na cijene u prodaji, jer ljudi više ne bi toliko kupovali”, zaključio je stručnjak za nekretnine, Filip Brkan.

Velika promjena za električne automobile, ovaj potez mogao bi biti pun pogodak