Hrvati na nekretninama žele brzo zgrnuti lovu, ali imaju problem: ‘Razlog je vrlo jednostavan’

Nekretnine su u Hrvatskoj postale dobar biznis. Velika potražnja i manjak ponude podigli su cijene na rekordne razine. Europske statistike upravo u Hrvatskoj bilježe najveći rast cijena nekretnina u proteklom razdoblju. Mnogi su stoga odustali od kupnje te se odlučili za najam. No, iz istih razloga su porasle i cijene najma, pa se ljudi nalaze u bezizlaznoj situaciji.

Mnogi to koriste za osobni profit. Kupe nekretninu na kredit i onda je iznajmljuju po visokim cijenama, misleći da će tako otplatiti ratu kredita i usput nešto zaraditi. No kako je, prema podacima Hrvatske narodne banke, prosječna kamatna stopa za novoodobrene kredite početkom godine iznosila 3,8 posto, to i nije baš isplativa opcija. Ipak, čini se da to nije usporilo aktivnost, jer je su u siječnju ove godine stambeni krediti činili polovicu novih kredita građanima, u ukupnoj vrijednosti od 11 milijardi eura.

Analiza agencije za nekretnine Imperium immobiliare pokazala je kako su se cijene najma po četvornom metru u Zagrebu u prva tri mjeseca ove godine kretale od 10,80 do 22,60 eura po četvornom metru. Prosječna je cijena najma po kvadratu iznosila 15,43 eura za novogradnju te 12,59 eura za starije zgrade.

“Posljednjih nekoliko godina jako je mali broj nekretnina koji se kupuje na kredit, a da se daju u dugoročni ili kratkoročni najam, a razlog je vrlo jednostavan – povrata investicije unutar deset godina nema”, objasnio je za Lider direktor Imperium immobiliarea, Filip Brkan.

Niski prinosi

Kod dugoročnog najma prinos u Zagrebu iznosi između dva i šest posto, dok kratkoročni najam, pogotovo u centru, može donijeti prinos i do 10 posto. Kratkoročni najam turistima može pokriti kredit u 10 godina, ali je, također, zanimljiv i zbog neto iznosa. Brkan kaže da prinos pada u bruto iznosu zbog dodatnih troškova.

Dodaje da se zna dogoditi da ljudi kupuju nekretninu za najam jer u jednom trenutku imaju bolju kreditnu sposobnost, ali se tu ne radi o isplativoj investiciji, već o čuvanju kuće ili stana “za stare dane”, što znači da će podstanari vlasniku nekretnine otplatiti kredit. No, čini se da je to rijedak slučaj.

“Vrlo je točkasta pojava takvog financiranja i investiranja i kod pravnih i kod fizičkih osoba. Fizičke osobe, koje su većinski vlasnici nekretnina za dugoročan najam, uglavnom su ih naslijedili ili ih imaju u vlasništvu već desetljećima. Na obali se nailazi na investitore, bilo lokalne ili strane, koji projekte većinom financiraju kreditom, ali bave se isključivom prodajom ili kratkoročnim tj. turističkim najmom, jer od njega, između ostalog i zbog vrlo niskih stopa poreza, mogu ostvariti veći prihod. Tržište, doduše, već postaje zasićeno i pitanje je koliko dugo će se još moći postizati plasman tolikog broj apartmana, pogotovo ove godine kad je Njemačka u recesiji”, tvrdi Lana Mihaljinac Knežević, direktorica agencije Zagreb West.

Nerazvijeno tržište

Smatra da je tržište dugoročnog najma u Hrvatskoj nerazvijeno u smislu investicija. “Potražnje bi bilo na svim urbanim lokacijama u Hrvatskoj, a pogotovo u Zagrebu i na obali u istovremeno turističkim i sveučilišnim gradovima, u kojima bi svi oni koji si ne mogu priuštiti kupnju, a kojih je sve više unajmili stanove, a jednostavno nemaju što ili je ponuda limitirana”, ustvrdila je.

Pritom je najveći problem usmjeravanje na turizam. Naime, zbog apartmanizacije se smanjuje ponuda nekretnina, tako da svi ljudi koji si ne mogu priuštiti kupnju nekretnine nemaju gdje živjeti. Oni koji nude dugoročni najam ne mogu očekivati brzi ni visoki povrat, ali mogu očekivati stabilnu, dugoročnu investiciju. Ipak, ljudi koji se odluče na iznajmljivanje nekretnine koju su kupili na kredit, trebali bi paziti i na troškove poput javnog bilježnika, agencijske provizije i poreza koji mogu podići troškove za sedam do devet posto od ukupne cijene.

“Nadalje, tu je i trošak uređenja nekretnine kako bi se mogla staviti u kratkoročni ili dugoročni najam jer je opremljenost u pojedinim stavkama različita. Na kraju, najveći trošak i najskuplji resurs koji, nažalost, nitko ne uračunava jest vrijeme. Vrijeme uloženo u iznajmljivanje glavni je razlog odustajanja od dnevnog najma među našim iznajmljivačima jer kada uđu u avanturu primanja gostiju, čišćenja i održavanja nekretnine, dosta malih investitora odustane od takve vrste posla”, naglasio je Brkan.

Usporedio cijene najma stanova u tri hrvatska grada: Gotovo je nezamislivo što se događa

Dodatni troškovi

Njegova kolegica Mihaljinec Knežević ističe da se ne isplati investirati previše novca u uređivanje malog stana na lošoj lokaciji, ali ističe da svaka nekretnina treba biti uredna, jer će u suprotnom teško privući nove stanare.

“Svakome tko se odluči baviti dugoročnim najmom, sugeriramo neka planira redovne servise, investicije u kozmetičko uređenje, ali i modernizaciju opreme i fiksnih komponenti nekretnine. Potrebna su i određena sredstva za investicijsko održavanje koje tereti vlasnika. Sve ono što je fiksna komponenta nekretnine, instalacije, krovište, kanalizacija, kao i popravci opreme koji nisu nastali nepažnjom ili neodržavanjem od strane najmoprimca, odgovornost su vlasnika i financijski terete njih. Vlasnik plaća i porez na dohodak od imovine, a stopa ovisi o prebivalištu. Ako vlasnik surađuje s agencijom, plaća i proviziju nakon što mu agencija pronađe najmoprimca”, nabraja Mihaljinac Knežević.

Studenti, digitalni nomadi, mladi koji ne mogu kupiti nekretninu, strani radnici, izbjeglice iz Ukrajine, ali i apartmanizacija, dodatno su smanjili ionako oskudnu ponudu stanova za najam u metropoli. Postojeći stambeni fond je sve zapušteniji, a ne gradi se dovoljno. Ne treba zaboraviti niti potres koji je uništio dosta stanova, naročito u centru.

Želite napustiti Hrvatsku? Evo koliku plaću trebati imati za najam stana u većim metropolama

Stalni rast cijena

Cijene najma ovise o lokaciji, mikrolokaciji, uređenosti nekretnine i zgrade, blizini javnog prijevoza i ostalih sadržaja. U tramvajskoj je zoni teško naći dvosobni stan za najam za manje od 500 eura, a trosobni za manje od 700 eura. Gornje granice cijena – nema. U metropoli su mnogi objekti koji su služili za dugoročni najam prešli u dnevni najam za turiste.

“Ostvaruju se viši prihodi, a razlika između poreza u kratkoročnom i dugoročnom najmu je velika, što dodatno stimulira vlasnike da iznajmljuju u tom segmentu. Kratkoročno je to isplativo, ali vrlo miopijski, jer dugoročno izaziva i izazvat će mnoge probleme, od veće stope iseljavanja, manjeg stupnja obrazovanosti do općenite nepriuštivosti stanovanja”, tvrdi Mihaljinac Knežević.

Brkan, pak, ističe da bi mogli očekivati stalni ubrzani rast cijena najma ako drastično ne obogatimo ponudu, ne reguliramo smještaj radne snage i ne dovedemo u red dotrajali stambeni fond. “Trenutačno imamo situaciju na tržištu da strana radna snaga traži u vlastitom aranžmanu smještaj, što znači da četiri zaposlenika iz Indije plaćaju 900 eura za stan od 70 kvadrata u Sesvetama. Takav stan nikada ne bi mogao biti iznajmljen po toj cijeni da nemamo situaciju kakvu imamo, a to je mala ponuda nekretnina”, zaključio je Brkan dodavši da rješenje tog problema ne ovisi samo o tržištu.

Agent za nekretnine primijetio novi trend na kojem Hrvati zgrću pravi novac: Svi prelaze na to