Dugo iščekivani fenomen se pojavio u Zagrebu: ‘Ovo se događa po prvi put nakon dugo vremena’

Stanovi u Hrvatskoj u posljednjih nekoliko godina postali su nedostižni većini građana, naročito onima plitkoga džepa. Toga su postali svjesni stručnjaci, ali i država, koja bi prije ljetne stanke trebala konačno predstaviti stambenu strategiju, za koju očekuju da će utjecati na tržište nekretnina. Naime, zbog naglog rasta cijena, ljudi kupuju sve manje stanova.

Prema podacima Državnog zavoda za statistiku, lani su cijene stambenih nekretnina bile za 11,9 posto više nego pretprošle godine. To je ujedno i najveći zabilježeni prosječni godišnji rast cijena u cijeloj Europskoj uniji. Ljudi su stoga manje skloni kupovati nekretnine, a to je pokazala i analiza tržišta nekretnina u Zagrebu koju je proveo Filip Brkan, vlasnik agencije Imperium Immobiliare.

On je usporedio podatke o ostvarenim kupoprodajama u Zagrebu tijekom prvog tromjesečja od 2022. do ove godine. Utvrdio je kako je zabilježen značajan pad od čak 17 posto u broju nekretnina samo u prva tri mjeseca ove godine uspoređujući ih s istim razdobljem lani. Nastavak je to negativnog trenda, koji uz iznimku 2021. godine, traje od 2019. godine. Gledajući po broju prodanih kvadrata, u prva tri mjeseca ove godine zabilježen je pad od čak 20 posto, što je također nastavak negativnog trenda.

Vidljivi trendovi

No, nije se Brkan zadržao samo na kvadratima i prostoru, već je značajan dio svoje analize posvetio cijenama. Već smo pisali o tome kako je ustvrdio da su se prije dvije godine najviše kupovali stanovi s cijenama od 2000 do 4000 eura po četvornom metru. No, sad je u tom segmentu primijećen najveći pad, iako je interes i dalje velik. S druge strane, porastao je broj kupljenih nekretnina s cijenama od 4000 eura na više po četvornom metru. Uzrok tomu može biti i povećana ponuda skupljih nekretnina, ali Brkan je detektirao još neke razloge.

“Vidljivo je da se tržište nekretnina u Zagrebu mijenja s povećanjem broja transakcija u višim cjenovnim segmentima i smanjenjem u nižim. Ovi trendovi ukazuju na rastuću potražnju za luksuznijim nekretninama, dok ekonomski uvjeti i inflacija smanjuju pristupačnost povoljnijih nekretnina. Ovi uvidi ključni su za razumijevanje dinamike tržišta i planiranje budućih investicija i strategija. Možemo zaključiti, također, kako udio prodaje nekretnina u višem segmentu čini tek oko tri posto prodajnog djela nekretnina na tržištu u prvim kvartalima, što jasno ukazuje na činjenicu da se jako mali broj nekretnina prodaje po cijenama višim od 4000 eura po metru kvadratnom”, naveo je Brkan.

Ali, to nije sve. Iako se čini da su Hrvati počeli kupovati skuplje nekretnine, njihova cijena ipak pada. Volumen transakcija je pao, s obzirom na to da je pao i broj prodanih stanova, kao i njihova kvadratura. Zanimljivo, vrijednost nekretnina u prvom kvartalu 2023. u odnosu na isto razdoblje 2022. godine porasla je za četiri posto, s 332.886.112,14 eura na 347.048.002,32 eura.

Potres u Zagrebu izazvao problem o kojem se još ne priča: ‘To sada traje 9 mjeseci i 20 dana’

Značajan pad vrijednosti

Brkan smatra da je do ovog rasta, unatoč tomu što je u tom razdoblju pao broj prodanih stanova, došlo zbog povećanja transparentnosti tržišta i privlačenja stranih investitora uzrokovanog ulaskom Hrvatske u Schengen i uvođenjem eura.

No, s druge strane, u prva tri mjeseca ove godine zabilježen je značajan pad vrijednosti prodanih nekretnina za čak 18 posto u odnosu na isto razdoblje lani. Tako je vrijednost prodanih nekretnina s već spomenutih 347.048.002,32 pala na 284.148.743,71 euro.

“Rast inflacije, visoke kamatne stope i opća ekonomska nesigurnost smanjili su potražnju za nekretninama. Smanjena platežna moć građana uslijed rasta cijena životnih troškova i nekretnina smanjila je broj transakcija. Kada se uzme u obzir inflacija, realna vrijednost nekretnina pokazuje pad, što također može utjecati na smanjenje volumena transakcija”, otkriva Brkan moguće uzroke ovakvog pada.

Jasna računica

No, treba se zadržati na njegovoj posljednjoj rečenici. On je u svojoj analizi utvrdio da unatoč padu količine prodanih stambenih nekretnina, pada i cijena nekretnina. Iako se to na prvi pogled u oglasnike ne bi reklo, računica je jasna.

“Analiza pokazuje značajan rast cijena nekretnina u Zagrebu tijekom promatranih razdoblja, s najvećim porastom između 2022. i 2023. godine (19 posto) te sporijim rastom između 2023. i 2024. godine (tri posto). Ukoliko od postotka rasta od tri posto oduzmemo stopu inflacije koja je trenutno (u vrijeme provođenja analize, op.a.) u Hrvatskoj 4,7 posto tada možemo doći do zaključka da se prvi put nakon dugo vremena u Zagrebu, uz pad broja transakcije, dešava i pad cijena nekretnina koji je trenutno sada na razini od -1,7 posto”, ustvrdio je Brkan.

Dakle, smanjenje inflacije dovodi i do toga da cijene nekretnina padaju. “Ovo ukazuje na smanjenje stvarne vrijednosti nekretnina, što može biti znak pada potražnje ili zasićenja tržišta”, ustvrdio je agent za nekretnine.

Ljudi odustali od vlastitih domova, trend je alarmantan: ‘Svjedočimo značajnim promjenama’

Razlika u cijenama

Brkan upozorava na razliku između traženih i prodajnih cijena, koja u pravilu može iznositi i nekoliko desetaka posto. Već je u proteklim mjesecima primijećen trend stanova koji dugo “stoje” na oglasnicima. Tako stanovima s nerealnim cijenama treba više vremena za prodaju. Kao što i građanima treba u prosjeku devet mjeseci i 20 dana da pronađu i kupe nekretninu koja im odgovara po svojim karakteristikama i cijeni.

“U kontekstu tržišta nekretnina u Zagrebu, tražena cijena je početna cijena koju prodavatelji postavljaju za svoje nekretnine, dok je realizirana cijena konačna cijena koju kupci stvarno plaćaju prilikom kupnje nekretnine”, definirao je Brkan u svojoj analizi dodavši da se usredotočio samo na realizirane cijene.

No, unatoč realnom padu cijena, nominalno one blago rastu. Naime, u prvom kvartalu 2022. godine prosječna je realizirana cijena po četvornom metru iznosila 1947,86 eura. Već godinu poslije, prosječna je cijena porasla za 19 posto, na 2315,12 eura, da bi u prva tri mjeseca ove godine dodatno porasla za još tri posto na 2375,68 eura.

Prilagodba situaciji

“Inflacija i povećanje troškova gradnje doprinose rastu cijena nekretnina. Kako troškovi materijala i rada rastu, tako raste i cijena novih nekretnina, što utječe na ukupni prosjek cijena. Ulazak u eurozonu povećava povjerenje stranih investitora, što može povećati potražnju za nekretninama, posebno u atraktivnim gradovima kao što je Zagreb.

Ulazak Hrvatske u Schengen zonu povećava atraktivnost zemlje za strane investitore i građane EU koji traže nekretnine za stanovanje ili investiciju. Povećana potražnja može rezultirati rastom cijena, osobito u popularnim kvartovima i centralnim dijelovima grada. Prelazak na euro doveo je do većeg prijavljivanja stvarnih iznosa transakcija, smanjujući mogućnost manipulacije cijenama i pružajući jasniju sliku tržišta”, ustvrdio je Brkan.

Njegov je zaključak da bi u ovakvoj situaciji trebalo stalno pratiti ekonomsku situaciju i prilagoditi strategije na tržištu u skladu s promjenama koje se događaju. Uz to, Brkan je pozvao na “razmatranje mjera za poboljšanje pristupačnosti stanovanja, uključujući subvencije, programe stambenog zbrinjavanja, osmišljavanje kvalitetne stambene i porezne politike”.